深圳迎来“顶豪元年”！什么人在买入深圳豪宅

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本文来自中国房地产报 陈跃“年初九那天，有个客户是下了飞机就直接过来买了一套，同一天，这个客户的朋友也来买了一套。”在位于深圳市宝安区尖岗山片区的长城国富深圳院子，项目营销副总经理谭国治告诉中房报记者，尽管春节期间楼市热度整体有所回落，但年初八开工至元宵节，深圳院子一周内已经卖了五套房。记者了解到，深圳院子项目在售产品为210~230平方米的别墅产品，剩余单位的总价区间为3000万元~3800万元。年前，位于深圳福田香蜜湖片区的天御香山成交一套法拍房，面积296平方米，起拍价2633万元，最终成交价5896.39万元，共26名买家参与竞拍，出价175轮，而近20万元/平方米的成交单价，也高于二手市场成交价格。值得关注的是，该法拍房源实际为一套“四拼房”，由两套“双拼房”组成，按照深圳现有购房政策，起码需要两个有效购房名额。有熟悉法拍市场的业内人士告诉记者，“买家是深圳一个城中村的本地土著，是两兄弟一起买的，不缺钱，他们想在香蜜湖买到同一楼层的两套房，缺的是合适的房源。”2月16日，深圳贝壳研究院院长肖小平向记者表示，“总价千万元以上的房源，今天成交多了不少，看来企业高管和老板们都回深圳了。”2025年，深圳豪宅是否仍是“市场硬通货”？又是什么人在关注深圳豪宅、买入深圳豪宅？市场积蓄已久的供给和需求，会否在今年双双得到爆发？南山区豪宅区域 樱桃叔叔摄01豪宅买家出来看房了“早起的鸟儿有虫吃，企业是这样，想要买房的客户也是。”谭国治告诉中房报记者，节后开工首周项目的来访量比较多，能明显感觉到客户很积极，“一方面，可能和年后深圳又有政策放松的‘吹风’有关，另一方面，深圳楼市近几年的‘小阳春’均有不错的上扬行情，豪宅的买家对此同样也有了解，事实证明，在市场蠢蠢欲动看涨的时候，豪宅购房群体的反应也是十分迅速的。”据了解，一周内连卖5套豪宅的深圳院子，由于其特殊的IP属性，朋友介绍、家族购买的比例不在少数。“圈层效应在豪宅项目上往往更加明显。我们有个客户对院子产品很认可，他买了之后，他弟弟也过来买了，然后他弟弟又推荐了自己的邻居过来买，这位邻居客户买了后，又介绍了朋友也过来买了一套。”谭国治介绍，豪宅购买群体对于区域和资源十分看重，而在蓄客过程中也发现，深圳年轻的豪宅买家的购买需求也十分旺盛。“我们有很多年轻一辈的豪宅客户，很喜欢中式文化的豪宅产品，也很喜欢片区的景观资源，但不一定喜欢院落产品，可能他们的父母住在深圳院子里，但他们自己还是更喜欢住高层。我们项目今年也会推出大户型平层产品，面积在166平方米以上，对于这一类年轻的豪宅客户来说，会是他们做资产配置的一种补充型物业。”在深圳从事豪宅销售的李先生也向记者表示，在去年多个深圳核心区豪宅项目的销售现场，发现如今的深圳豪宅业主普遍非常年轻且时尚化，“这和一些豪宅项目的设计理念有很大的关系。”除此之外，多名从业人士指出，2025年深圳豪宅市场预计将进入供需两旺状态，因此今年以来，有不少豪宅买家已经频繁在打听多个豪宅新盘的相关信息与进展。“一般刚需买房可能需要三个月的看房期，而豪宅的购买会更久一些，所以很多客户已经在为今年的资产配置做规划了。比如我们接触到的一些深圳老板们，有做外贸的、做新能源的、做智能硬件等各个领域的，近期都出来看房了”，有豪宅项目的销售人员向记者说道。而在“抢看”、“抢购”的背后，是这类豪宅客群强大的购买力，充沛的现金储备。“来我们项目看房验资的客户，他们手头上可使用的现金可能就有几千万元，甚至上亿元，并且像这样有实力的豪宅买家，深圳这座城市是很多的”，该销售人员表示。02从“买买买”到“我需要了我才买”深圳微地产半岛城邦店经纪人罗亚军也表示，购买豪宅的群体对贷款的依赖性并非特别强，豪宅的地段与背后的资源，才是这群买家心中的“硬通货”。“首付的降低对刚需群体影响会比较大，而对豪宅买家来说，他们的现金流一般都比较充足，首付给到三成五成甚至更高都是有的。有时候业主希望客户首付多付一点，客户也不会特别在意那一两成首付。”从事深圳二手豪宅交易20年，罗亚军告诉中房报记者，其印象最深刻的仍是去年10月份的成交高峰：“我们门店1个月成交了20多套房，数量对比新政前最难的时候，成交的速度快了很多，以前可能从带看到成交，需要几个月的时间。当然，从12月份到1月份，市场在爆发过后也是有所回落。”罗亚军所在门店位于南山蛇口片区，普通两房户型的成交总价已将近千万元，罗亚军表示，片区豪宅一般为高端改善型置业，近期成交的房源总价在2000万元~3000万元之间。“现在这个市场，买这种顶豪产品的，一般都是自己居住，用来改善居住环境。从我们接触到的客户来说，都是各行各业的企业主比较多。”相比以往，当前的深圳豪宅购买群体最大的变化，是“我需要了我才买，不需要的话我就不买了”。罗亚军告诉记者，市场不同，客户的购买信心和目的也有所改变，在豪宅的消费上也更偏向于综合性价比。“我们很多客户也会关注今年可能入市的豪宅新盘，但客户的想法是，如果真的是好产品，我到时再买也是可以的。买家不会因为等一个产品与价格均是未知数的楼盘，就不看、不买市面上其他合适的豪宅。以前很多客户是有钱就买买买，现在则是觉得是生活必需品了，是买来享受生活的，才会买。”在深圳南山科技园片区的“网红豪宅”华润城，中介小陈也向记者表达了类似观点。“华润城年初七有一套成交的二手房，买家之前住的也是一个深圳的豪宅小区，之所以置换，也是因为华润城的学位更好，所以客户换房也很坚决，因为小孩今年要报名上小学了，这个需求更加迫切。”乐有家研究中心数据显示，过去一年，深圳全市过户量排前20的二手豪宅楼盘均处于豪宅片区，形成圈层效应。其中，南山区二手楼盘成交最多的是“网红豪宅”华润城，2024年网签成交228套，平均每个月成交达到19套。03观点：豪宅市场火热利好整体楼市深圳中原研究中心指出，2024年深圳新房市场止跌回暖，但豪宅市场却呈现相反走势，回暖仍需时间。2024年，深圳豪宅推售面积41.1万平方米，同比下降52.8%，豪宅入市数量为近十年来最低，同时豪宅成交3285套，同比下降19.2%，成交面积50.9万平方米，同比下降11.3%，成交量连续三年下滑。积蓄已久的需求和供给或在2025年得到爆发。据统计，2025年深圳南山区入市住宅新盘达16个住宅新盘，当中不乏备受市场期待的顶级豪宅项目。如去年年底由华润联合中海拿下的深圳湾地王项目，1月份已出现在深圳市2025年首批新项目建设开工名单中，项目总投资约208亿元。根据深圳市南山区的官方介绍，项目将成为展现后海中心区形象的重要拼图及全新门户。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，深圳近几年入市的真正意义上的豪宅屈指可数，由于政策上的多重限制，大多产品只能无奈变成豪刚。“随着7090限制取消，限价放开，户型设计新规、取消普宅标准等利好出台，豪宅市场确实迎来诸多利好。再加上房地产发展新模式的加速构建，未来市场将逐步倾向改善、豪宅产品。2025年多个核心区位豪宅将入市，不再受到诸多限制，定位高端，极大可能掀起认购热潮，带动豪宅市场火热，进而带动整个市场购房氛围，对深圳楼市将是利好。”克而瑞研究报告显示，2024年全国豪宅市场出现了“越贵越买”的特征，即总价段越高的房源成交增幅越大，这也意味着高端购买力“不差钱”，相比于价格，更愿意为产品和服务买单。谭国治也认为，深圳顶豪市场已有多年没有让市场耳目一新的新产品出现，在2025年深圳豪宅市场供需两旺的情况下，随着深圳核心区域多个高端物业产品推出，预计深圳市场将迎来一轮豪宅产品力的拉升。

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